La réponse en une phrase
L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d'ouvrage : la personne, physique ou morale, qui fait réaliser les travaux. C'est ce que pose l'article L242-1 du Code des assurances, issu de la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Peu importe que vous soyez un particulier qui fait construire sa maison, une SCI, un promoteur ou un syndic de copropriété : dès lors que vous êtes à l'origine des travaux, l'obligation de souscrire vous incombe, et ce avant l'ouverture du chantier.
Une distinction est importante d'emblée : il faut séparer qui est légalement tenu de la souscrire (toujours le maître d'ouvrage) de qui peut s'en charger matériellement (un mandataire, par exemple le constructeur en CCMI). Le détail de ces situations fait l'objet de ce guide.
Le maître d'ouvrage, débiteur de l'obligation
L'article L242-1 vise « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction ». Cette personne « doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance » couvrant, en dehors de toute recherche de responsabilité, les dommages de nature décennale.
Le maître d'ouvrage est donc celui qui commande les travaux et pour qui l'ouvrage est construit. Il ne faut pas le confondre avec :
- le maître d'œuvre (architecte, bureau d'études), qui conçoit et dirige le chantier mais ne le commande pas pour son propre compte ;
- les constructeurs (entreprises, artisans), qui réalisent les travaux et sont, eux, tenus de l'assurance de responsabilité décennale, une garantie distincte.
Trois qualités juridiques peuvent fonder l'obligation : être propriétaire de l'ouvrage, agir comme vendeur, ou agir comme mandataire du propriétaire. Ces trois cas se déclinent dans des situations très concrètes.
Les cas concrets de souscription
Le tableau ci-dessous récapitule les principaux profils et qui porte l'obligation de souscrire.
| Situation | Qui doit souscrire ? | Précision |
|---|---|---|
| Particulier qui fait construire | Le particulier (maître d'ouvrage) | Obligation pleine et entière, avant l'ouverture du chantier. |
| Construction en CCMI | Le particulier maître d'ouvrage | Le constructeur peut la souscrire pour son compte, mais l'obligation reste sur le maître d'ouvrage. |
| SCI qui fait bâtir ou rénover | La SCI (personne morale propriétaire) | Le gérant souscrit au nom de la société. |
| Promoteur immobilier (VEFA) | Le promoteur (vendeur de l'ouvrage) | Souscrit pour le compte des acquéreurs, propriétaires successifs. |
| Marchand de biens qui rénove pour revendre | Le marchand de biens (vendeur) | Souscrit pour son compte et celui de l'acheteur futur. |
| Copropriété (travaux sur parties communes) | Le syndicat des copropriétaires | Le syndic souscrit comme mandataire, après vote en assemblée générale. |
| Vendeur d'un bien construit depuis moins de 10 ans | Le vendeur s'il a réalisé des travaux relevant de la DO | L'attestation doit être annexée à l'acte de vente. |
Le particulier qui fait construire ou rénover
C'est la situation la plus fréquente. Le particulier qui fait édifier une maison, ajouter une extension, surélever ou réaliser une rénovation lourde touchant à la solidité de l'ouvrage est maître d'ouvrage : il doit souscrire la dommages-ouvrage. La garantie le protège ensuite en lui assurant un préfinancement rapide des réparations décennales, sans attendre l'issue d'un procès en responsabilité.
Le cas du CCMI : le constructeur souscrit, le maître d'ouvrage reste obligé
Lorsque la maison est édifiée dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI, loi de 1990), c'est très souvent le constructeur qui souscrit la dommages-ouvrage pour le compte de son client, parfois intégrée à un contrat global. C'est une commodité pratique, mais juridiquement l'obligation continue de peser sur le maître d'ouvrage : le constructeur agit comme mandataire. En conséquence, le particulier doit s'assurer que l'attestation est bien remise et que les travaux qu'il garde éventuellement à sa charge (lots réservés) sont eux aussi couverts, le cas échéant par une DO complémentaire.
La SCI
Une société civile immobilière qui fait construire ou rénover un bien est une personne morale agissant comme propriétaire de l'ouvrage. L'obligation pèse sur la SCI ; c'est son gérant qui souscrit le contrat au nom de la société. La distinction patrimoine de la société / patrimoine des associés ne change rien à l'obligation d'assurance.
Le promoteur et le marchand de biens
Le promoteur immobilier qui vend en l'état futur d'achèvement (VEFA) agit en qualité de vendeur de l'ouvrage : il doit souscrire la dommages-ouvrage et la transmet aux acquéreurs, qui en sont les bénéficiaires. Le marchand de biens qui rénove lourdement un immeuble pour le revendre est dans la même logique : en tant que vendeur, il doit souscrire pour les travaux relevant de la garantie et remettre l'attestation à l'acheteur.
La copropriété
Pour des travaux sur les parties communes (ravalement structurel, réfection de toiture, surélévation), le maître d'ouvrage est le syndicat des copropriétaires. C'est le syndic qui, comme mandataire du syndicat, souscrit le contrat, après autorisation votée en assemblée générale. Les copropriétaires successifs en bénéficient pendant toute la durée de la garantie.
Le vendeur d'un bien de moins de dix ans
Celui qui vend un bien construit ou rénové depuis moins de dix ans, et qui a réalisé des travaux relevant de la dommages-ouvrage, doit avoir souscrit cette assurance ; l'attestation est annexée à l'acte de vente. Son absence n'empêche pas la vente mais expose le vendeur, qui reste responsable des désordres et peut subir une décote du bien.
Qui bénéficie de la garantie ?
L'article L242-1 précise que la souscription se fait « pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs ». Autrement dit, la dommages-ouvrage est attachée à l'ouvrage, pas à la personne : elle suit le bien. En cas de revente avant la fin de la période décennale, le nouveau propriétaire devient automatiquement bénéficiaire de la garantie restante, sans formalité particulière. C'est pourquoi présenter l'attestation à la vente valorise le bien.
Souscrire matériellement : mandataires et acteurs autorisés
Au-delà du débiteur légal de l'obligation, plusieurs acteurs peuvent prendre en charge la démarche pour le compte du maître d'ouvrage : le constructeur en CCMI, un administrateur de biens, un syndic, le gérant d'une SCI, ou un courtier mandaté. Dans tous ces cas, ils agissent comme mandataires : la responsabilité de voir l'assurance effectivement souscrite, et avant l'ouverture du chantier, demeure celle du maître d'ouvrage.
Si aucun assureur n'accepte de couvrir le chantier, le maître d'ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe la prime et désigne un assureur tenu de garantir le risque.
Les exceptions prévues par la loi
L'article L242-1 dispense de l'obligation certains maîtres d'ouvrage, notamment :
- les personnes morales de droit public (État, collectivités) ;
- les personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre de certains contrats publics ;
- certaines personnes morales d'une taille importante faisant construire pour un usage autre que l'habitation (au-delà des seuils prévus par les textes).
Ces exceptions restent ciblées : pour un projet d'habitation porté par un particulier, une SCI familiale ou une copropriété, l'obligation s'applique pleinement.
Questions fréquentes
Le constructeur peut-il souscrire la dommages-ouvrage à ma place ?
Oui, en CCMI notamment, le constructeur souscrit fréquemment pour votre compte. Mais l'obligation légale reste la vôtre : assurez-vous que l'attestation vous est bien remise avant l'ouverture du chantier.
Qui souscrit pour des travaux en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires est maître d'ouvrage ; le syndic souscrit en son nom, après autorisation de l'assemblée générale.
Une SCI doit-elle souscrire une dommages-ouvrage ?
Oui, dès lors qu'elle fait construire ou réaliser des travaux relevant de la garantie : la SCI est propriétaire de l'ouvrage, l'obligation lui incombe.
Le nouveau propriétaire est-il couvert s'il rachète le bien ?
Oui. La garantie suit l'ouvrage : l'acquéreur bénéficie automatiquement de la dommages-ouvrage pour la durée restant à courir, sans démarche particulière.
Y a-t-il une sanction si je ne souscris pas ?
Pour un particulier qui construit pour lui-même, il n'y a pas de sanction pénale, mais il devra avancer le coût des réparations en cas de sinistre et pourra subir une décote à la revente. Pour celui qui souscrit dans un cadre professionnel ou pour autrui, le défaut d'assurance peut être pénalement sanctionné.
Les garanties de l'assurance dommages-ouvrage sont définies par l'article L242-1 du Code des assurances et sont identiques d'un assureur à l'autre : seuls le prix, le service de gestion et les délais varient. Comparer plusieurs devis reste donc utile.